Budget 2025 adopté par 49.3 : quelles conséquences pour l’immobilier ?

1. Contexte : un recours au 49.3 pour faire passer le budget

Deux mois après la motion de censure contre le précédent Gouvernement de Michel Barnier, François Bayrou emboîte le pas et recourt à son tour au 49.3 pour faire adopter le PLF 2025. Cette version finale du texte, négociée en CMP, a été votée par le Sénat le 6 février. Le budget 2025 est donc définitivement entériné, malgré l’opposition d’une partie des parlementaires et une situation politique sous haute tension.

2. Extension du PTZ à tout le territoire et aux logements neufs

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est renforcé pour soutenir l’accession à la propriété :

• Élargissement géographique : jusque-là ciblé sur certaines zones tendues, le PTZ est désormais ouvert à l’ensemble du territoire, y compris les zones dites « détendues ».

• Inclusion du neuf : les maisons neuves sont également concernées, ce qui encourage la construction et facilite l’accès des ménages modestes à la propriété.

• Durée de l’extension : prévue pour une période de 3 ans, jusqu’en 2028, pour donner une visibilité aux professionnels de l’immobilier et aux futurs acquéreurs.

Selon le ministère du Logement, près de 45 000 prêts ont été accordés en 2024, un chiffre en hausse de 12 % par rapport aux estimations initiales, ce qui témoigne de l’efficacité du PTZ comme outil de soutien.

3. Hausse des droits de mutation (DMTO) : un impact sur les frais d’acquisition

Autre mesure marquante : la revalorisation du plafond des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), souvent désignés par simplification sous le nom de « frais de notaire ».

• Augmentation de 0,5 point du plafond : cela se traduit par une hausse de 10 % étalée sur 3 ans, impactant directement les coûts d’achat pour les acquéreurs.

• Possibilité d’exonération locale : pour calmer la grogne des professionnels de l’immobilier, le texte prévoit que les collectivités puissent exonérer les primo-accédants de cette hausse. Chaque commune ou département conserve toutefois la liberté d’appliquer, ou non, cette mesure.

4. Exonération des droits de mutation pour les dons familiaux

Le PLF 2025 introduit un allègement fiscal destiné à faciliter la transmission de patrimoine entre générations :

• Montant exonéré : 100 000 euros maximum par donateur, et 300 000 euros par donataire, sous réserve que le don serve à financer l’achat, la rénovation ou la construction d’un logement.

• Résidence principale : l’acheteur doit occuper le bien pendant au moins 5 ans.

• Délai d’affectation : la somme doit être utilisée au plus tard dans les 6 mois suivant le transfert d’argent.

Cette mesure vise à encourager la solidarité familiale tout en dynamisant l’investissement immobilier.

5. Budget de MaPrimeRénov’ : une réduction plus modérée que prévu

Le dispositif MaPrimeRénov’, qui finance les travaux de rénovation énergétique, est une nouvelle fois revu à la baisse, mais de manière moins drastique que les premières estimations le craignaient :

• Réduction de 460 millions d’euros : au lieu des 700 millions initialement envisagés, le gouvernement a finalement opté pour une coupe budgétaire plus modérée.

• Tensions persistantes : malgré tout, cette diminution continue de susciter l’inquiétude de nombreux acteurs du secteur, qui redoutent un frein à la rénovation énergétique des logements, enjeu pourtant crucial dans la transition écologique.

6. Location meublée (LMNP) : la niche fiscale réduite

La fiscalité des locations meublées non professionnelles (LMNP) fait l’objet d’une refonte importante dans le PLF 2025 :

• Suppression de la déduction des amortissements : la possibilité de déduire les amortissements immobiliers des revenus locatifs sera supprimée pour les logements meublés.

• Nouvelle méthode de calcul de la plus-value : l’article 24 du texte prévoit de modifier l’imposition sur la plus-value immobilière lorsque le bien a été loué en meublé pendant sa période de détention.

• Exceptions : les résidences étudiantes, seniors ou pour personnes âgées/handicapées restent exclues de cette réforme, du fait de leurs spécificités sociales et médicales.

Cette évolution marque une volonté de réduire la multiplication des niches fiscales tout en préservant les secteurs jugés prioritaires.

7. Perspectives pour le marché immobilier

Avec l’adoption du budget 2025, plusieurs tendances pourraient se dégager :

1. Relance de la construction neuve : l’extension du PTZ à l’ensemble du territoire devrait stimuler la demande dans le neuf, notamment dans les zones moins tendues.

2. Frais d’acquisition en hausse : la majoration des droits de mutation risque d’alourdir les charges pour les acheteurs, même si certains territoires choisiront peut-être de modérer cette hausse pour les primo-accédants.

3. Soutien à la transmission familiale : l’exonération des dons pour l’acquisition ou la rénovation d’un bien pourrait encourager l’entraide intergénérationnelle et la circulation des capitaux privés.

4. Rénovation énergétique sous tension : malgré une réduction budgétaire moins importante que prévu, l’avenir de MaPrimeRénov’ soulève des interrogations quant à la capacité à maintenir un rythme soutenu de rénovations.

5. Attractivité du meublé en question : la fin de l’amortissement pour les LMNP classiques est un signal fort qui pourrait freiner certains investisseurs, tandis que les résidences étudiantes et seniors conservent leurs avantages fiscaux.

En conclusion

L’adoption du PLF 2025 grâce à l’article 49.3 apporte son lot de nouveautés et de modifications pour le secteur immobilier : extension du PTZ, hausse partielle des DMTO, facilités pour la transmission familiale, coupe plus modérée dans le budget de MaPrimeRénov’, et refonte de la fiscalité du meublé. Ces changements soulignent la volonté du Gouvernement de soutenir l’accession à la propriété et de maîtriser certaines niches fiscales, tout en répondant, dans une certaine mesure, aux contraintes budgétaires actuelles.

Toutefois, nombre de professionnels restent vigilants quant à l’impact réel de ces mesures sur la reprise économique et la rénovation du parc immobilier français. Dans un contexte d’inflation et de hausse des taux d’intérêt, la question demeure : le secteur immobilier retrouvera-t-il rapidement son dynamisme ?

Références et liens utiles :

• Journal de l’Agence - Gouvernement

• Commission mixte paritaire, Projet de loi de finances 2025

• Ministère du Logement, Informations sur le PTZ et MaPrimeRénov’